洪涛零售业并购考验商业地产运营模式

2018年12月01日 来源:

洪涛:零售业并购考验商业地产运营模式

商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院教授洪涛

可以说,2005年、2006年是零售业(专题阅读)兼并重组年,这是零售业发展的新特点。目前来看,我国零售业的兼并重组现象十分突出,如百联的兼并重组、大商的兼并扩张、西友并购首联、百安居并购欧倍德在华门店、家乐福收购乐客多、国美并购永乐、物美收购新华、百思买收购五星电器、澳门何鸿牵头40亿元重组友谊商店等,使我国并购进入一个前所未有的历史时期。零售业及其流通业的并购,使近几年的商业地产(专题阅读)也迎来了一个前所未有的新发展时期。

零售业的结构调整将增加商业地产需求

自2005年以来大规模展店浪潮已经过去,零售业开始了规模性的新扩张,意味着商业地产的进一步发展;同时,零售业内部结构性调整,也给商业地产带来巨大的发展机遇。目前零售业的兼并重组包括横向整合、纵向整合、纵横整合三种形式。兼并重组是一个企业内部的整合和外部的整合过程,包括内部店铺的重新整合和调整,外部店铺扩张。这将给商业地产带来巨大影响。

2006年4月25日,国美收购永乐是我国零售业发展历史上的大事,也是我国家电兼并重组进入一个较高阶段的反映。每一次兼并重组都伴随着一个装修改造和调整,这些需要商业地产来完成。同时,在整合业务过程中的业务流程的再造,如整合物流配送中心的改造和扩建,也需要商业地产来实现。因此,商业地产不仅仅是建设和变卖商铺,也面临着增长方式的转变和调整。

当前零售业正在由过去外延性扩张方式展店,发展为通过兼并重组达到规模的扩张,这是增长方式的转变,同时也带来商业店铺需求变化。2005年仅国美一家就增加了店铺近200家。在结构性变化过程中,店铺从这一区域退出或进入,增加了商业地产需求数量。这些需求更加多样性,包括商铺需求、商业配套设置,包括产权式商铺、租赁式商铺,也包括房地产衍生服务,既包括商业地产的独立运作,也包括商业地产与零售业之间复杂的纵向环节关系、横向环节关系等。当然,在一个大的兼并重组过后,大规模投资需要有一个相对缓和的过程,需要进行新的战略调整。

目前商业地产存在 结构性 过剩与不足

在商品房空置率较高的同时,商业地产的 相对过剩 现象确实存在,这种 相对过剩 表现为 结构性过剩 的性质。长期以来,我国人均商业面积不足0.7平方米。20世纪末以来,这种现象随着外资的进入开始改观,大量外资进入中国 抢滩 ,引起内资商业企业也纷纷 圈地 ,从而也带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中,某些城市出现 商铺过剩 现象,如大连人均3平方米商铺,北京人均2平方米商铺等过剩现象。在一些一二线城市,尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看,我国商铺面积仍然 不足 。

与发达国家比较,我国目前人均商业面积仍然不足1平方米;中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少;城市人均商业面积相对农村而言较少;城市而言,城市中央商业区商铺过剩,而区域性商业中心,特别是新兴城市社区商业点相对不足;从供给而言,粗放型店铺较多,许多店铺可以用来卖什么都可以,而精细化的专业型店铺不足,许多商铺不适应商品的特性,需要重新装修。

除了结构性原因外,商业地产鱼目混珠也是 过剩 与 不足 的重要原因。许多进入商业地产的开发商经验不足,专业知识不足,专门人才缺乏,投机成分居多。他们大多数采取 产权型 商铺的方式,开发 出售 再开发 再出售,这样开发与回收货款较快,但是,给购买商户带来较大隐患。许多商铺采取产权式商铺出售,难以进行统一规划与管理,难以形成人气、商气、财气。

商铺需求减少加剧商圈竞争

(一) 过剩 与 不足 的具体表现

商铺表面上 供过于求 ,而实际情况是 过剩与不足 同时存在。一方面表现为 产权式 商铺的过剩,城市中央商业区商铺的过剩;一方面仍存在 不足 。虽然我国现有近1800万点,相对而言,渠道并非较宽, 多渠道 并没有完全满足。具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存,城市社区商业点不足和一些业态空白的存在。例如,在酒吧林立的北京,却找不到24小时酒吧,像这样的 不足 表现还很多。

(二)商业地产应停止或减少 产权式商铺

改革开放28年来,我国培育了近10万个市场,近几年来经过结构性调整,到2005年年底,剩下7万多个商品交易市场,即批发市场、批零兼营市场,许多现在采取了 批发市场 商城 交易中心 等形式,大多 只租不售 。这给商业地产发展带来了一些不良影响,如业态同质化、难以管理等。

商业地产应减少产权式商铺,增加租赁式商铺,这使得经营方式由简单变得相对复杂。与此同时,商业地产开发商应该关注中国商品交易市场,认真研究其市场经营管理者 商户 消费者的运作模式,这是很有必要的。

零售业结构调整将催生商业地产创新

我国零售业通过资本的力量实现兼并重组,具有重要意义。兼并之后零售业的发展,如资本融合、组织融合、经营方式与理念的融合等都需要有一个比较长的过程,在统一规划基础上采取差异化的战略,这需要进行店铺结构性调整。与此同时,这给商业地产较大的发展空间。

自去年以来,我国零售业已经进入高并购时期,统计显示,几乎每个星期都有一个兼并重组案的发生。众多的并购活动所带来的是商业流程再造,这种 再造 应需要商业地产参与其中。在并购后商业企业在整合过程中,伴随着的是购买、租赁商铺行为,而不会让商业地产有一个长期空置期。在这样一个过程中,商业地产应随需而变,调整现有的商铺供给结构、调整商铺的供给方式,单一的、简单的商业地产方式将一去不复返了。毫无疑问,新的商业地产模式将赢得市场的青睐。

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